Un articolo fondamentale per chi intende acquistare o vendere casa.
L’acquisto di una casa è, come noto, uno dei passi più importanti nella vita delle persone, una scelta che spesso dura per moltissimi anni.
Ma quando si può avere certezza che la casa acquistata è davvero conforme e non può crearci problemi in futuro?
“In futuro”, è il termine corretto perché spesso non ci si accorge subito di alcune irregolarità a volte anche gravi.
Ma quali sono queste irregolarità non visibili? Non le vede il notaio? Non le vede l’agenzia immobiliare? Non le conosce chi vende?
No, il notaio, malgrado il notevole e prezioso lavoro che svolge, non ha il compito di verificare alcuni aspetti che non rientrano infatti nelle sue prestazioni. Così come alcune agenzie le quali, malgrado anche in questo caso la loro professionalità e l’attenzione ai dettagli, non si spingono fino ad alcune verifiche di natura strettamente tecnica che solo un professionista specialista può svolgere. E spesso, inoltre, nemmeno il proprietario che vende è a conoscenza di alcune irregolarità nascoste.
Le procedure di verifica abituali, svolte ormai da tutti gli operatori del settore, non sono sufficienti a determinare l’assenza di difformità dell’immobile. Quali sono queste procedure abituali e da chi vengono svolte?
Sono note ormai a molti:
Visura catastale aggiornata e controllo visuale con lo stato di fatto dell’edificio (in sostanza si prende la planimetria catastale depositata presso l’Agenzia delle Entrate e si verifica la conformità con l’appartamento e la casa); la visura viene eseguita ufficialmente dal notaio, il controllo della conformità sul posto viene eseguito dal perito dell’istituto di credito nel caso si accenda un mutuo per l’acquisto. Queste verifiche vengono inoltre eseguite sempre dall’agenzia immobiliare.
Visura ipotecaria (verifica come una o più ipoteche non segnalate dal proprietario possano gravare sull’immobile). Viene eseguita dal notaio, ma anche dall’istituto di credito e spesso anche dall’agenzia.
Atto di provenienza: è l’atto di proprietà (una volta chiamato “rogito”) nel quale sono presenti numerosi e importanti dati (chi è il proprietario, quando e da chi è stato acquistato, quali sono i titoli abilitativi, cioè le autorizzazioni per costruire/ristrutturare e altri dati ancora). Questo documento viene chiesto quasi sempre già dall’agenzia immobiliare al venditore, ma è poi il notaio a chiederlo ufficialmente e obbligatoriamente. Lo stesso notaio ha l’obbligo poi di chiedere se la casa/appartamento è conforme ai titoli abilitativi citati nell’atto, cioè se non sono state eseguite altre opere edili oltre a quelle riportate nel documento. Sempre più spesso, soprattutto negli ultimi anni, parecchie agenzie immobiliari effettuano anche un cosiddetto “accesso agli atti” (a volte su richiesta di acquirenti particolarmente attenti), cioè chiedono al comune presso il quale è depositata la pratica edilizia, di visionare la documentazione confrontandola poi realmente con l’appartamento/casa direttamente sul posto.
Esistono poi altre verifiche, svolte abitualmente dall’agenzia immobiliare: ad esempio, se si tratta di un appartamento in condominio, le spese condominiali, le ultime delibere dell’assemblea (nel caso fossero state votate importanti e costose ristrutturazioni da eseguire negli anni successivi), le certificazioni degli impianti e altre verifiche ulteriori.
Queste verifiche, come detto, vengono svolte regolarmente da varie figure professionali.
Cosa può sfuggire allora? Perché malgrado questo prezioso e professionale lavoro, una casa può essere difforme e causare problemi che spesso comportano un esborso di denaro notevole?
Il motivo è che molto raramente, le agenzie immobiliari affidano ad un professionista esterno iscritto ad un ordine professionale la verifica di conformità edilizia, urbanistica e impiantistica, la cosiddetta “Due Diligence”. Cioè molto raramente un’agenzia paga un esterno per verificare realmente, anche con un rilievo sul posto e il relativo confronto, la conformità di progetti presentati in comune dal proprietario (o magari presentati anni prima dal precedente proprietario ancora). Solo un professionista specializzato è in grado di verificare se l’edificio è conforme o meno non solo al progetto, ma anche alle norme edilizie ed urbanistiche.
Un edificio può sembrare conforme ad un’analisi visuale, ma poi, rilevandolo puntualmente, si può scoprire che è più “corto” oppure “più lungo” di parecchi centimetri, magari oltre i limiti di tolleranza previsti dalla legge.
Un professionista specialista prende invece atto come, ad esempio, quella camera singola dichiarata di 9 mq (la superficie minima consentita per una camera) è in realtà di 8,5 mq e quindi è un ripostiglio, non una camera. Prende atto che quella differenza di centimetri va sanata per avere una casa non difforme. Prende atto che l’impianto non è conforme alla certificazione in possesso o è differente.
Quando ci si accorge che la casa acquistata non è conforme? E cosa comporta?
Non da subito ci si accorge, ovviamente. Lo si comprende, caso frequente, quando si affida un incarico di ristrutturazione ad un progettista, magari dopo anni dall’acquisto o pochi mesi dopo. Il progettista incaricato svolge il medesimo lavoro del tecnico che svolge la Due Diligence e cioè effettua l’accesso agli atti, effettua un rilievo degli spazi e a quel punto, solo a quel punto, emergono le irregolarità che spesso sono sanabili (ovviamente spendendo soldi) ma in alcuni casi purtroppo non lo sono.
Ci si ritrova quindi nella spiacevole situazione di possedere una casa non conforme, per la quale dobbiamo spendere altri soldi per regolarizzarla: dobbiamo pagare un professionista e dobbiamo pagare le sanzioni per le irregolarità.
Se poi vogliamo rivenderla e la nuova agenzia alla quale ci rivolgiamo si avvale di un professionista esperto di Due Diligence, ecco che siamo costretti a sanare la nostra casa per poterla ricollocare sul mercato.
In alcuni casi, ed entro un termine temporale, possiamo ricorrere alla legge contro chi ha venduto la casa, ma comporta altro denaro per le prestazioni di un legale.
La soluzione ideale, per evitare problemi, è dunque senz’altro quella di avere già al momento dell’acquisto (ma vale anche per chi vende, evitando problemi) una certificazione di conformità redatta e timbrata da un professionista specialista iscritto ad un ordine professionale, come garantiscono alcune agenzie immobiliari e come garantisce, gratuitamente, Belhaus Servizi Immobiliari ai propri clienti.
Una casa è per sempre. Una casa è una scelta di vita. Scegliete la sicurezza.